Auparavant, la révision du bail commercial, qu’il s’agisse de la demande du locataire ou du bailleur, était basée sur « les Indices de Loyers Commerciaux ». Ce sont l’indice du coût de la construction ou ICC, l’indice des loyers des activités tertiaires ou ILAT et l’indice des loyers commerciaux. Avant 2014, L’ICC était alors l’indice de référence pour l’indexation des loyers commerciaux. Il est remplacé depuis par l’ILC.
Qu’est-ce que l’ILC ?
Définition
Il s’agit de l’indice de référence pour fixer le montant des baux commerciaux. C’est la loi de modernisation de l’économie du 4 aout 2008 qui l’a créé. Il s’agit d’un indice trimestriel, calculé et publié par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques), on a donc quatre ILC différents au cours d’une année qu’on peut consulte sur le site de l’INSEE. Il s’applique au baux qui sont conclus avec des locataires inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou pour un locataire artisan inscrit au répertoire des métiers (RM). Il ne faut pas le confondre avec l’ILAT de qui dépendent les baux professionnels (bureaux, industries…).
La révision du loyer commercial
C’est un acte qui est encadré par la loi et qui est possible 3 ans après signature du contrat de bail, ou lors du renouvellement du bail lui-même. Il faut adresser la demande de révision de loyer par une lettre recommandée avec un accusé de réception et dit impérativement indiquer le montant du loyer demandé ou offert.
La valeur locative
L’ajustement du loyer à la valeur locative sert à déterminer le montant des baux à réviser. Elle comprend les critères suivants :
- Les caractéristiques du local, vétusté, équipements, accessibilité aux clients…
- La destination du local ou les activités qui y seront exercées
- Les obligations respectives de chaque partie
- Les prix pratiqués dans le voisinage qui vont être comparés et qui seront utiles à la fixation du loyer.
- Les facteurs de commercialité qui vont permettre d’évaluer l’intérêt commercial du quartier ou de la rue.
Comment calculer l’indice de loyers commerciaux ?
Les critères à prendre en compte
L’ILC est instauré par la loi n°2018-776 du 4 aout 2008 et est basé sur :
- La fluctuation des prix à la consommation ou IPCL un indice mensuel
- Le prix de la construction neuve ou ICC un indice trimestriel
- L’évolution du chiffre d’affaires du secteur du commerce de détail ou ICAVaCD.
La méthode de calcul
- On calcule la moyenne annuelle de chacun de ces trois indices (12 mois pour l’IPCL . Et l’ICAVaCD et quatre indices pour l’ICC), qu’on désignera par « m »
- La formule de calcul de l’ILC est donc :
[50% x m(IPCL)] + [25% x m(ICC)] + [25% x m(ICAVaCD)]
Le calcul du nouveau loyer
Nouveau loyer = Loyer précédent x ( Nouvel ILC/ILC du même trimestre de l’année précédente)
Quelles sont les conséquences d’une hausse des loyers ?
Pour la révision en cours de bail
On parle de révision triennale c’est-à-dire que le loyer peut être révisé après 3 ans. Elle est automatique, sans qu’aucune clause ne soit prévue dans le bail. Elle est plafonnée par l’ILC, mais dans deu cas précis le bailleur peut demander un déplafonnement :
- Les facteurs locaux de commercialité ont entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative et ont favorisé l’augmentation du chiffre d’affaires du locataire,
- Le locataire a changé d’activité (déspécialisation).
Le locataire sera alors tenu d’accepter le montant du nouveau loyer.
Si la révision est réalisée au cours du renouvellement du bail
Le contrat de bail arrive à échéance après 9 ans minimum, le locataire et le bailleur peuvent demander une révision du loyer. Le locataire a un droit de renouvellement après avoir exercé son activité depuis 3 ans, et le propriétaire doit entamer une procédure particulière de renouvellement.
Les conséquences après la crise du coronavirus
- Le locataire : il peut bénéficier du fonds de solidarité, et échelonner ou reporter le paiement du loyer de ses locaux professionnels. Il ne sera pas pénalisé ni financièrement, ni suspendu.
- Le bailleur : il peut annuler ou reporter les loyers dus par l’entreprise locatrice. Il bénéficiera d’avantages fiscaux comme revenus fonciers non imposables, une déduction des abandons de créances de loyer du bénéfice net imposable.
Quel est l’indice INSEE pour 2021 ?
- Pour le 1er trimestre, l’indice de référence est de 130,69 avec une évolution annuelle de +0,09 %
- Pour le 2ème trimestre, l’INSEE a publié le 31 juillet 2021 le dernier indice de référence des Loyers : il est de 131,12 avec une évolution annuelle de 0,42%.
